¿Se puede realizar la instalación de chimenea de humos del local en la comunidad de propietarios?
La pandemia del COVID ha traido consigo el cambio de uso de muchos locales comerciales, muchos cierran por jubilaciones, otros porque no les ha ido bien. Pero están apareciendo muchos emprendedores comprando locales, muchos de ellos para restauración, panaderias… en estos casos se sabe que se necesitan, para la concesión de la licencia administrativa para la apertura, la instalación de una salida de extracción de humos adecuada, vamos una chiminea de extracción.
Es aconsejable que antes de cerrar ninguna compraventa nos aseguremos de que es posible la instalación de dicha chimenea , y que no conlleve problemas ni objeciones futuros con la comunidad de propietarios.
Esta información no sólo nos puede valer para el momento presente, en el que quizá no hagamos uso de ella, si no que puede ser útil en un futuro, en caso de querer vender dicho local, haciendo su venta más fácil, por no encontrarse limitado para el desarrollo de ciertas actividades, que de carecer de salida de humos, depreciaría su valor y rentabilidad.
Es frecuente encontrarnos en la práctica habitual, que propietarios de locales que no disfrutan de estas conducciones pretendan en un momento dado instalar una a través de patios interiores de la comunidad de propietarios atendiendo a la creencia errónea de que contado con los proyectos técnicos y la concesión de la licencia administrativa por parte del municipio ya es suficiente, sin haber siquiera haberle planteado la instalación de dicha chimenea previamente a la comunidad para su aprobación mediante Junta de propietarios. En este caso se pretende utilizar la licencia, como un derecho de instalación, olvidando la premisa esencial de la concesión de las licencias administrativas, es decir, que se otorgan siempre “sin perjuicio del derecho de terceros”, en este caso del derecho de la Comunidad de propietarios.
Si analizamos las posibles casuísticas, partiendo de la más habitual y compleja, que es el que no exista en el local, ni en el edificio, salida alguna de extracción de humos, el proceso en este caso, pasa en primer lugar por comunicar a la comunidad las pretensiones de instalación, sobre todo si se necesita realizar obras en elementos comunes, con alteración de los mismos, la fachada, el forjado o el patio. Si estamos ante un caso de estas características, la jurisprudencia ha venido de forma reiterada, estableciendo, que el propietario de local deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad, pues este tipo de instalaciones deberán discurrir por elementos comunes, a lo que debe añadirse algo que se deja muchas veces de lado, y es que comporta la constitución de una servidumbre sobre un elemento común, no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble y, por tanto, un gravamen, sobre esos elementos comunes que se ven afectados por la chimenea que tendrá un uso privativo y específico para un local, lo que determina la exclusión de su uso por los restantes propietarios; perjudicándoles claramente su derecho, y las posibilidades de actuación futura a las que dicho elemento común, actualmente en desuso, pudiera servir en beneficio del conjunto de los propietarios del inmueble.
Frente a esta línea jurisprudencial de la unanimidad, alguna parte de la doctrina, considera que aún produciéndose una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b), en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.
Artículo diez.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Desde el punto de vista del propietario del local, la negativa de la comunidad, le da el derecho a poder impugnar el acuerdo, cosa que generalmente se hace invocando el abuso de derecho, y que en muchas ocasiones, no deja de ser una maniobra jurídica dilatoria, para mantener el local abierto el máximo número de años posibles, y sacarle un rendimiento de explotación. Por ello esta alegación no suele tener demasiado recorrido, toda vez que los tribunales, en una interpretación restrictiva de esa institución, no lo aprecian, pues encuentran justificada la negativa de los comuneros a soportar un gravamen sobre un elemento común.
Aclaradas las circunstancias del supuesto anterior, analicemos que puede ocurrir en los casos en los que los propios estatutos ya se permitan este tipo de obras o aparezca la existencia de servidumbres. En estos supuestos, y siempre que la cláusula sea clara, no existirá ningún problema, ya que en estos casos, los estatutos suelen prever esta situación y exoneran a los propietarios de los locales de contar con el acuerdo comunitario para instalar la chimenea, y por tantos es obvio que, en este caso, la norma estatutaria vincula a todos los propietarios de la comunidad.
No obstante, resaltamos que la norma debe ser clara, pues de lo contrario, la tendencia de la jurisprudencia es la aplicación restrictiva de las normas, y así lo establece la conocida Sentencia Civil del Tribunal Supremo nº 196/2011, que indico que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales, para evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Esta jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7 .1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario. Por lo tanto, la existencia de una autorización en el título no es una carta blanca, sino que la instalación debe hacerse siempre dentro de esos límites.
Como conclusión: En cualquier caso por regla general siempre será necesario contar con acuerdo de la comunidad. Porque aun en el caso de que la instalación esté permitida en el título, deberá ser la junta de propietarios la que se pronuncie sobre si existe un perjuicio o alteración relevante del elemento común.
